Как продать квартиру в ипотеке: 5 рабочих способов и что важно знать сразу

- Как же я ее продам, она ипотечная!

Спорим, вы тоже думаете, что продать квартиру, купленную в ипотеку, почти невозможно? И либо ищи деньги, чтобы закрыть долг, либо жди свои оставшиеся двадцать семь, тринадцать или пять лет. И только потом меняй жилье?

А варианты есть! Если недвижимость находится в залоге у банка, ее можно продать несколькими законными способами — главное правильно организовать сделку.

Разберемся, как продать квартиру в ипотеке, какие ограничения существуют и какой вариант будет наиболее выгодным именно в вашей ситуации.

Правовые основы и ограничения продажи ипотечной квартиры

- Вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, задают нам многие, - комментирует ситуацию руководитель направления ипотека и страхование Центрального агентства недвижимости Роман Алханов - Это распространенная ситуация, когда семья «выросла» из ипотечного жилья и хочет новое, но как лучше поступить, не знает.

Российское законодательство разрешает продажу таког о дома или квартиры, но до полного погашения кредита квартира находится в залоге у банка. Это означает, что кредитная организация становится участником сделки и должна согласовать ее проведение.

А банк согласен?

Пугаться этого не стоит. Для банков подобные сделки давно стали обычной практикой, поэтому большинство из них предлагают понятные и безопасные схемы продажи.

Продать ипотечную квартиру можно практически на любом этапе выплаты кредита. Главное — соблюдать условия кредитного договора и заранее согласовать условия с банком.

Продажа возможна, если:

• банк дал согласие на выбранную схему сделки;
• задолженность будет полностью погашена в процессе продажи;
• подготовлен необходимый пакет документов;
• сделка соответствует требованиям законодательства.

Отказ случится в отдельных случаях: например, если заемщик допустил серьезные нарушения условий договора, квартира находится под арестом или в отношении нее уже начата процедура взыскания.

Что значит «квартира в залоге у банка»?

- Слово «залог» многих настораживает, хотя на практике в нем нет ничего необычного, - комментирует руководитель направления жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости Ирина Морозова. - Пока ипотека не выплачена полностью, квартира выступает обеспечением по кредиту. Собственник остается владельцем: он может жить в квартире, делать ремонт, прописывать членов семьи и пользоваться жильем без ограничений. Единственное отличие заключается в том, что продать квартиру без участия банка нельзя.

Именно поэтому при продаже квартиры с ипотекой сначала определяется порядок погашения задолженности, а уже затем оформляется переход права собственности к покупателю. Сегодня этот процесс хорошо отработан, поэтому большинство сделок проходят спокойно и без лишних сложностей.

5 способов продать ипотечную квартиру

Досрочное погашение ипотеки перед продажей

Преимущество для продавца: квартира выходит из-под обременения и становится привлекательнее для покупателей.

Если остаток кредита уже небольшой, проще всего закрыть его собственными средствами. После полного погашения банк снимает обременение, и квартира продается как обычная недвижимость.

Погашение за счет средств покупателя во время сделки

Чем хорошо способ: не нужно искать собственные деньги для закрытия ипотеки.

Это один из самых распространенных вариантов. Покупатель перечисляет часть стоимости квартиры напрямую в банк для погашения задолженности, после чего обременение снимается, а оставшаяся сумма передается продавцу.

Комментирует Роман Алханов: - Крупные игроки кредитного рынка, такие как ВТБ, АЛЬФА или СБЕР разработали механизмы безопасного погашения ипотеки покупателем. Да, эта сделка платная, зато безопасная. Около 30-40 тысяч рублей и вы проводите деньги через аккредитивные расчеты. Покупатель вносит деньги на блокированный счет и он они спишутся нужными пропорциями: банку и продавцу в нужное время. Банку спокойно, и участникам сделки тоже.

Переоформление ипотеки на покупателя

Особенности: значительную часть оформления берет на себя банк.

Если покупатель соответствует требованиям банка, ипотечный кредит может быть переоформлен на нового заемщика, правда, уже под текущий процент. Идея переоформить ипотеку на тех же условиях, что когда-то ее оформил продавец, не пройдет.

Продажа через рефинансирование

Преимущество для продавца: подходит даже в ситуациях, когда покупатель оформляет кредит в другом банке.

Все делается, правда продавец недвижимости будет поручителем у покупателя до момента, пока квартира не будет переоформлена под залог в новом банке. Это делает продавца более дисциплинированным участником сделки, но беспокоиться не стоит. Как только деньги поступят всем участниками и произойдет переход права собственности, продавец из сделки выводится автоматически.

Продажа через банк-залогодержатель

Этот способ как правило касается тех владельцев, по которым возникли вопросы: либо банкротство, либо иные причины, по которым банк спешит «помочь» заемщику.

Чтобы продажа прошла спокойно, мы рекомендуем прежде всего обратиться в агентство и не идти в сложную сделку одному. В крупной компании есть опытные юристы и специалисты по работе с банками, кроме того, сами банки быстрее и точнее подскажут коллеге из ипотечного отдела агентства что и как лучше сделать.

Действуем по шагам – что необходимо предусмотреть?

• Заранее запросите справку об остатке задолженности – не сочиняйте сами сумму остатка;
• Внимательно изучите условия кредитного договора – и лучше вместе с опытным риелтором и его юристом;
• Не принимайте аванс, пока схема сделки не согласована с банком;
• Подготовьте документы еще до начала поиска покупателя – это может занять время, а вот водить за нос покупателя не стоит;
• Используйте безопасные формы расчетов – сегодня их предлагает большинство банков. Деньги поступают продавцу только после перехода права собственности
• Обращайтесь за сопровождением к специалистам, если возникают сомнения. А лучше сразу обращайтесь, до сомнений.

Частые вопросы

А если банк не согласится?

Полный отказ встречается редко. Чаще банк предлагает изменить схему сделки или предоставить дополнительные документы. И вот здесь важно напомнить – один на один идти в такие переговоры с банком не рекомендуем. Агентство с его командой юристов и ипотечных брокером нужны в этой работе как никогда!

А если долг больше цены квартиры?

Разницу придется погасить самостоятельно либо согласовать с банком иной порядок урегулирования задолженности.

Какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеке?

Стандартный пакет включает паспорт собственника, выписку из ЕГРН, кредитный договор, справку об остатке задолженности, согласие банка, документы на квартиру и договор купли-продажи.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры в ипотеке?

Сама ипотека не влияет на налогообложение. Налог рассчитывается по общим правилам.

Почему банк может отказать в продаже квартиры в ипотеке?

Основные причины - нарушение условий кредитного договора, наличие судебных ограничений или несоответствие выбранной схемы требованиям банка.

Типичные ошибки продавцов, кто без эксперта ринулся в сделку

• Сначала искать покупателя, потом обращаться в банк. Не советуем, рискуете потерять и время, и партнера по сделке
• Скрывать ипотеку от покупателя – а смысл? Рано или поздно узнает и если вы не подготовились к такой сделке, он уйдет все равно…
• Неправильно считать сумму долга. Тут только через банк!
• Принимать аванс до согласования схемы – рискуете насмешить людей спешкой.

Сегодня продать ипотечную квартиру гораздо проще, чем многие думают. Главное - заранее определить оптимальную схему, согласовать ее с банком и правильно подготовить документы.

Хотите понять, какой способ подойдет именно вам? Оставьте контакты, и специалисты нашего агентства разберут вашу ситуацию, оценят возможные риски и предложат персональный план продажи квартиры.