Метры для успешного бизнеса. Рязанский рынок офисной недвижимости: тренды глазами профессионалов

Современный, уютный и выгодно расположенный офис – один из важных атрибутов предпринимательского успеха.

Правильно выбранное помещение помогает эффективно организовать работу, верно выстроить бизнес-процессы, способствует результативному завершению деловых переговоров. Но найти объект, который полностью соответствует ожиданиям владельцев компании, весьма затруднительно без помощи профессионалов, имеющих солидный опыт работы на рынке коммерческой недвижимости. О том, как меняются цены на офисы в Рязани, что прежде всего ищут арендаторы, и какой информации об объектах нет в публичном пространстве, читайте в нашем аналитическом обзоре.

– Качественные офисные площади востребованы всегда, вне зависимости от состояния экономики, – считает эксперт в сфере коммерческой недвижимости УК «Центральное агентство недвижимости» Александр Горюнов. – Вообще, свободных офисов высокого класса в Рязани очень мало. Сейчас в базе данных нашего агентства есть несколько таких вариантов. Среди них – два объекта в историческом центре площадью около 150 метров с отдельным входом, парковкой и высоким уровнем внутреннего комфорта. У потенциальных арендаторов есть шанс заключить выгодную сделку и придать новый импульс своему бизнесу.

Недвижимость от А до С

Традиционно офисную недвижимость делят на три класса – А, В и С. Если говорить об офисах класса А, то, применительно к рязанским реалиям, это помещения в современных зданиях в центре города. Такие объекты успешно эксплуатируются специально созданными для этого управляющими компаниями, оснащены современными телекоммуникационными системами, качественным центральным кондиционированием и вентиляцией. Ставки для арендаторов такой недвижимости в среднем колеблются от 700 до 900 рублей за квадратный метр. Бывают и исключения: 1500 – 2000 рублей в месяц за «квадрат». Нередко в этом сегменте управляющие компании, формируя арендаторский пул, предъявляют серьезные требования к возможностям и профилю бизнеса коммерческих структур, претендующих на эти площади.

В помещениях класса В с качественным ремонтом, кондиционированием и управляющей компанией цена аренды достигает 600 – 700 рублей в месяц за квадратный метр. Но среди недостатков таких объектов обычно отмечают слишком маленькую парковку.

Арендные ставки в офисах класса С (здания советской постройки со старым ремонтом, без кондиционеров и близлежащей стоянки для автомашин) составляют 400 – 600 рублей за кв. м в месяц.

Какой метраж создает ажиотаж?

В Рязани сейчас относительно мало предложений по сдаче офисных помещений площадью 30 – 70 кв. м; более широко представлены на рынке аренды площади 100 – 110 и 120 – 170 квадратных метров. Кроме того, в базе Центрального агентства недвижимости есть несколько достойных внимания объектов площадью 400 – 500 кв. м, а вот офисы в бизнес-центрах метражом 1000 – 1500 «квадратов» встречаются очень редко, несмотря на имеющийся спрос.

Более 80 процентов предложений по аренде офисов относится к Большому и Малому центру Рязани. Это связано как с исторически сложившимся сосредоточением деловой активности в этой части города, так и с удобным транспортным сообщением.

За прошедший год, по данным нашего агентства, арендные ставки выросли примерно на 10 процентов, что примерно соответствует официальным показателям инфляции. На наиболее востребованные площади 50 – 100 метров спрос примерно соответствует предложению. А вот уже упомянутые объекты сверхкрупного метража в 1000 – 1500 «квадратов» в специализированных бизнес-центрах на рынке практически не представлены, несмотря на имеющийся спрос.

Совсем небольшие офисные помещения площадью 10 – 20 кв. м достаточно популярны у представителей малого бизнеса, но они сдаются чрезвычайно редко, потому что арендодателям и девелоперам невыгодно так выстраивать пространство, чтобы дробить большой объект на десятки частей. Согласитесь, взаимодействовать с 50 арендаторами гораздо сложнее, чем с одним – двумя, которые снимают обширные площади.

Покупатель считает прибыль

Если говорить о покупке офисов, то высококачественных площадей на рынке немного. Чаще всего в свободной продаже есть цокольные и подвальные помещения. Офисы класса А владельцы предпочитают не продавать, а сдавать в аренду, получая пассивный доход. Помещения под офисы в новых домах заявляются по цене от 100 тысяч рублей за квадратный метр; впрочем, иногда цены доходят за такие объекты до 200 – 250 тысяч рублей за «квадрат».

Если дом уже сдан, а коммерческие помещения эксплуатируются, то зачастую офисные площади реализуются с действующими арендаторами.

Приобретателей такой недвижимости, наряду с ценой, интересует потенциальная доходность объекта, а потом уже его потребительские характеристики: высота потолков, наличие эстетически привлекательных окон, презентабельные входные группы.

У покупателей обычно пользуются спросом помещения со сроком окупаемости 9 – 10 лет. Центральное агентство недвижимости сейчас ведет переговоры по продаже нескольких таких объектов. Напомним, что нередко цена сделки складывается по итогам компромисса между покупателем и продавцом.

С кем лучше иметь дело?

Известно, что большие деньги любят тишину, а в публичное пространство выходит лишь малая часть офисной недвижимости, предлагаемой для продажи или аренды.

Это вполне объяснимо, ведь многие арендаторы, узнав о скорой реализации объекта, нередко расторгают договоры, и это может существенно повлиять на стоимость сделки.

– Опытные риелторы, работающие на рынке коммерческой недвижимости, владеют конфиденциальной информацией о том, что, когда и кто будет сдавать или продавать, где самые выгодные арендные ставки, как найти площади определенного метража и потребительских свойств, если в открытых источниках нет таких предложений, – считает Александр Горюнов. – Специалисты оперативно и компетентно подберут объект под требования покупателей и потребности арендаторов. Именно профессионалы смогут рассказать людям, которые мало знакомы с реалиями рынка, в том числе и иногородним клиентам, о том, с кем лучше всего иметь дело при покупке и аренде метров для бизнеса.