Земля и коттеджи: цены, тренды и прогнозы

Исторически сложилось, что одним из ключевых факторов, влияющих на привлекательность того или иного объекта загородной недвижимости, считается его местоположение. Еще несколько десятилетий назад вокруг Рязани сформировался целый ряд популярных районов коттеджной застройки. Поскольку все больше людей предпочитают жить вне города, география организованного малоэтажного строительства стремительно расширяется, а благодаря усилиям профессиональных участников этого рынка, люди получают множество возможностей для создания уютного домовладения на собственной земле.

Занимательная география

- Сейчас самыми востребованными направлениями для приобретения земли и домов остаются cолотчинское (Поляны, Варские, Агро-пустынь, Солотча, Заборье) и cпасское, или, как мы чаще его называем, алекановское (Дубровичи, Алеканово, Агломазово, Ярустово), – рассказывает эксперт загородной недвижимости УК «Центральное агентство недвижимости Евгений Горюнов. – Отмечу, что все бóльшим спросом пользуется кораблинское (Дядьково, Новоселки, Глебово, Кораблино) и михайловское (Сергеевка, Рожок, Малиновка, Дубники) направления, по-прежнему немало сделок проходит по объектам на рыбновском направлении (Горяйново, Высокое). Как и прежде, многих покупателей притягивают живописная природа (лес, водоем, чистый воздух) и транспортная доступность. Причем расстояние до Рязани, на котором активно идет коттеджная застройка, увеличилось за последние пять лет с 20-30 до 40-50 километров. Вместе с тем, благодаря широкому ассортименту предлагаемого жилья, загородная недвижимость становится все более доступной для покупателя.

Эксперт отмечает, что часть клиентов отдают предпочтение объектам в организованных коттеджных поселках, но немало и тех, кто приобретает землю на территории, где возводятся дома, но управляющая компания не создается, а необходимые расходы на инфраструктуру собственники берут на себя, создавая некий аналог товарищества собственников жилья с активным председателем во главе.

На рынке наметилась достаточно четкая дифференциация малоэтажных жилых комплексов по уровню комфортности. В коттеджных поселках бизнес-класса обязательными элементами считаются асфальтовое покрытие, закрытая территория, детские спортивные площадки, централизованное освещение, круглосуточная охрана. В поселках, которые можно отнести к эконом-сегменту, вместо асфальта используют крошку, собственники нередко обходятся без благоустроенных мест общего пользования.

Покупательская стратегия в деталях

На активность застройщиков и уровень спроса на загородное жилье влияет немало субъективных факторов. Так, отмена льготной и временная приостановка сельскохозяйственной ипотеки в минувшем году несколько замедлили развитие рынка. Не стоит забывать и о том, что возведение домов с привлечением банковских средств теперь в обязательном порядке должно проходить с использованием счетов эскроу, правда, эта практика пока не получила большого распространения.

Большинство операций с загородной недвижимостью осуществляется за наличные деньги – такова важная отличительная черта этого рынка. Все бóльшую популярность, как и на первичном рынке городского жилья, приобретает рассрочка, когда покупатель вносит 20-30% от стоимости будущего дома, а затем выплачивает оставшуюся сумму в течение определенного срока, который составляет от полугода до трех лет.

Специалисты отмечают, что весной этого года в загородном сегменте наблюдается определенное оживление в связи с активизацией выдачи кредитов по семейной ипотеке. Впрочем, есть клиенты, которые берут ипотеку по рыночным ставкам в 28-30 процентов, собираясь быстро погасить этот заем. Люди рассчитывают на дополнительный доход, который со временем они получат с банковского вклада либо благодаря ведению бизнеса, ведь не секрет, что многие предприниматели не могут одномоментно изъять из оборота несколько миллионов или десятков миллионов рублей.

Общая доля ипотечных сделок на рынке загородного жилья, по данным Центрального агентства недвижимости, составляет порядка 20 процентов. Всего в Рязанской области ежемесячно регистрируется 1200-1300 сделок с домами, землей и квартирами, расположенными вне областного центра.

Упрямые факты и наглядные цифры

- На развитие рынка неизбежно влияют новые законодательные нормы, например, такие, как изъятие участков, которые не используются более трех лет, – рассказывает Евгений Горюнов. – Но, так как закон принят недавно, механизм его реализации еще только разрабатывается. Прежде чем забрать такой участок в пользу государства, нужно точно установить собственника, а с этим нередко возникают сложности. Кроме того, даже если у неиспользуемой земли есть известный муниципалитету владелец, его неоднократно предупредят о нарушении законодательства, прежде чем производить какие-либо действия.

Если говорить о влиянии градостроительных планов на ситуацию в загородном сегменте, то такие события, как стартовавшее строительство Южного обхода Рязани, на взгляд аналитиков рынка, вряд ли отразятся на стоимости земельных участков, ведь территория между Храповым и Протасовым пока еще не востребована у поклонников загородного жилья. Что же касается возведения моста-дублера через Оку, то не исключено, что в Дубровичах земли подорожают, а вот в Дядькове, где резко вырастет транспортный трафик, объекты могут упасть в цене. Но это всего лишь гипотеза.

Что касается цен на конкретные земельные участки, то в базе данных Центрального агентства недвижимости есть немало эксклюзивных предложений по привлекательной стоимости. Например, участки в Ярустово Спасского района рядом с лесом и водоемом реализуются по 35 тысяч рублей за сотку. Кроме того, среди интересных предложений можно выделить несколько десятков живописных участков в Клепиковском районе близ Иванковского и Белого озер по цене 60-70 тысяч рублей за сотку.

Очевидно, что на престижных солотчинском и спасском направлениях цена сотки может доходить до 200-300 тысяч рублей, а в самой Солотче, где наблюдается тотальный дефицит земли, иногда на рынок поступают объекты, где стоимость сотки составляет более миллиона рублей.

- Если мы берем строительство коттеджей с черновой отделкой, то оно обходится как минимум в 55-60 тысяч рублей за квадратный метр, – рассказывает руководитель отдела по работе с загородными застройщиками Наталья Сумина. – Наиболее востребованные метражи – 100-150 «квадратов». Бюджет строительства дома площадью 100 квадратных метров из газосиликатных или керамических блоков с облицовкой кирпичом ручной формовки составляет 5,5-7,5 миллионов рублей, причем вторая цифра обозначает стоимость с отделкой «уайт бокс». Готовые коттеджи такой же площади с ремонтом в среднем продаются за 12-13 миллионов рублей и выше. В итоге расходы на строительство дома в 1,5 раза ниже, чем на приобретение квартиры в новостройке аналогичного метража. Кроме того, вы получаете личный участок и возможность делать различные преобразования на собственной земле, место, где дети будут гулять в полной безопасности. Такого пространства у владельцев квартир нет.

Эксперт отмечает, что сейчас большую популярность приобретают каркасные деревянные дома для круглогодичного проживания площадью 60-70 метров с ремонтом, которые реализуются за 4-5 миллионов рублей. Покупателю достаточно привезти в такой дом мебель и технику. Объекты обеспечены газом, или же владелец может отапливать дом конвектором. Иногда такие коттеджи покупаются для последующей сдачи в аренду.

Привлекательный эксклюзив

Рязанцам, желающим приобрести загородное жилье, стоит обращаться в надежное агентство недвижимости сразу по нескольким причинам.

- Мы сотрудничаем с ведущими застройщиками в этом сегменте, – рассказывает Евгений Горюнов. – Многие из них предлагают специальные скидки для клиентов Центрального агентства недвижимости. Для каждого обратившегося есть широчайший спектр предложений практически во всех районах области. Кроме того, компания является эксклюзивным продавцом земель в нескольких коттеджных поселках и на территориях массовой индивидуальной застройки. Для продавцов главное преимущество работы с профессионалами – это возможность постоянного показа объекта потенциальным покупателям вне зависимости от его отдаленности от города, качественная фотосьемка, производимая специалистами агентства, эффектная презентация земли, домов и квартир на различных ресурсах.

В департаменте загородной недвижимости агентства сейчас работает 50 человек. Кроме того, в офисе компании постоянно находится представитель МФЦ, благодаря чему сделку можно оформить в течение часа.